Tecnologia e diversificação: será 2025 o turning point do mercado imobiliário?

Fonte: Unsplash

Considerado um dos principais condutores da economia global, o mercado de imóveis, a cada ano, vivencia reajustes quantitativos e qualitativos em seu panorama, o que torna seu estudo uma questão de segurança financeira para nações, bancos, gestoras de capital e até mesmo investidores físicos. Não só por estar atrelado a uma atividade de fluxo de caixa muito alto, fatores como a necessidade humana de moradia e as organizações corporativas presenciais deram origem a um mecanismo influente em diversas indústrias pelo mundo. No Brasil, com uma participação de 10,24% no PIB, esse envolvimento se dá sobretudo com a construção civil e com a especulação imobiliária, que, nos últimos anos, ajudaram a construir para esse mercado um desenvolvimento sequenciado, onde conduzido pelos vieses de tecnologia e segurança de diversificação, projeta para 2025 crescimento e partição ímpares perante outras opções de alocação de capital.

Retrospecto recente

O início da década de 2010 foi marcado por um verdadeiro boom² no cenário imobiliário nacional, embasado por um crescimento do PIB e da renda per capita que se estenderam até o início de 2014. Além disso, foi nesse estágio em que começaram a se concretizar as primeiras propriedades do programa Minha Casa Minha Vida, um marco das políticas públicas que, sendo um auxílio de financiamento para compra de moradias, representa uma grande parcela das ocupações populares. Dessa forma, atua como premissa do desenvolvimento desse mercado, que, propulsionado, fez do país um polo mais atrativo para injeções de capital estrangeiras. Segundo uma pesquisa da Associação de Investidores Estrangeiros no Setor Imobiliário (AFIRE), em 2012 o Brasil foi considerado o segundo mercado mais atrativo para investimentos do nicho, atrás apenas dos Estados Unidos. Com isso, o número de lançamentos disparou nas grandes metrópoles como Rio de Janeiro e São Paulo, estabelecendo também um piso mais elevado dos preços das propriedades.

Posteriormente, em 2015, com instabilidades políticas estruturais no Brasil e com a chegada da crise, a recessão econômica de 3,62% em produto interno, o pior resultado desde 1990, trouxe consigo uma queda clara da renda populacional, que, mesclada com a alta das taxas de juros e da inflação, danificaram, de maneira objetiva, o poder de compra das famílias, que tinham, sobretudo, uma incerteza quanto à normalização das dissidências sociais vigentes. Esse período foi caracterizado por uma desaceleração nas vendas, aumento de estoques de imóveis e queda nos preços. Muitas construtoras enfrentaram dificuldades financeiras, como atrasos e endividamentos, afetando o crédito imobiliário em uma queda de 33% naquele ano, reduzindo drasticamente o número de lançamentos.

Em seguida, a partir de um período de reconstrução gradativa, os primeiros trimestres de 2018 começaram a apresentar sinais de normalização, com taxas macroeconômicas mais amenas e um crédito imobiliário mais acessível. Com isso, veio à tona uma estabilização dos preços e, principalmente, o crescimento agudo da modalidade do aluguel como vertente, dado que o trauma recente provocou em parte da demanda objeções claras em desembolsar o capital necessário para efetuar o arremate de um imóvel integralmente. Posteriormente, com a chegada do período de pandemia da COVID-19, veio o enfraquecimento do poder de compra de maneira geral, mas, ao mesmo tempo, esse estágio foi capaz de acelerar mudanças importantes após um inicial contratempo, especialmente do ponto de vista da transformação digital. Visitas virtuais, assinatura eletrônica de contratos e outras tecnologias se tornaram comuns, facilitando transações e atraindo novos compradores.

Em tempos mais recentes, segundo o Indicador de Confiança do Setor Imobiliário Residencial da Deloitte, autoridade multinacional em consultoria, os resultados finais de 2024 foram encorajadores, com crescimentos entre os últimos trimestres operando em 2,3 vezes na procura, 2,39 vezes na venda e 2,5 vezes nos índices de preço de imóveis residenciais. A sedimentação desse crescimento se dá pelo crescimento e estabilização do PIB, além de fontes alternativas de crédito, com ênfase em fundos de investimento, LCIs⁵ e CRIs⁶.

Essa linha do tempo construiu uma configuração de mercado cada vez mais adaptável, indicando sua perenidade diante de diferentes momentos de contexto. Em súmula, as principais úlceras desse processo são a modernização inteligente e a diversificação de investimento, dois drivers³ principais para o entendimento dos rumos em 2025.

Tecnologia em seu ápice: o fenômeno das construtechs

Metodologias da construção civil tradicional estão fortemente alinhadas com robustos empreendimentos que percorrem o território nacional, mas a efervescência da transformação pede, cada vez mais, uma implementação dinâmica e inovadora de soluções digitais, movimento que vem sendo protagonizado pelas construtechs, startups do ramo. De acordo com dados da Liga Ventures em parceria com a Secovi-Sp, hoje atuam 251 startups em 24 áreas, desde gestão empresarial até a produção dos próprios componentes estruturais, tendo 93% do seu público-alvo voltado para o mercado B2B⁴, transparecendo a adaptabilidade que esse setor vivencia, além do aquecimento dele a partir de um número maior de clientes. Um exemplo de alicerce contundente para esse crescimento é o emergente fenômeno de house flip, exercício de arrematar um imóvel na planta e procurar sua supervalorização por meio de obras, dinâmica ascendente nas propriedades residenciais.

Nos Estados Unidos, onde essa prática já é consolidada, o retorno médio sobre o investimento (ROI) foi de 26,9% em 2022, segundo estudo da ATTOM Data, margem sobressalente em relação aos 8,4% apontados pela média do setor de acordo com a Índice de Preços de Casas da Federal Housing Finance Agency (FHFA) . Entretanto, foi diagnosticado que os flippers podem acelerar a liquidez do mercado, ajudando proprietários a vender imóveis rapidamente, especialmente em mercados lentos. Por exemplo, em localidades mais aquecidas economicamente, sua atuação pode inflacionar os preços e aumentar a ociosidade, com a ocorrência de casas temporariamente vazias enquanto esperam um comprador final. Além disso, o modelo sugere que pequenos choques nos juros podem levar a entradas e saídas massivas de flippers, tornando o mercado mais instável. Assim, enquanto os house flips podem ser úteis em ambientes ilíquidos, seu excesso em mercados com fluxo mais potente de capital pode ser economicamente ineficiente e até prejudicial, elevando custos para compradores finais e forçando mais pessoas a dependerem da modalidade do aluguel.

Percorrendo diversas ramificações, essas empresas atuam tanto no fronte administrativo dos empreendimentos, como na gestão da cadeia de stakeholders*, execução prática das obras, monitoramento, elaboração de materiais alternativos e todos os processos e ferramentais entrelaçados a atividade fim. Alguns dos exemplos de referências no Brasil são:

• AutoDoc

Oferece soluções de gerenciamento de informações e análises técnicas de projetos de construção civil.

• ConstructWeb

Disponibiliza softwares para acompanhamento de obras. Além disso, essa startup fornece soluções para orçamentos, gerenciamento de contratos e relatórios de segurança.

• Gabster

Torna um projeto de construção, reforma ou decoração mais simples ao conectar diferentes elos da cadeia de maneira digital. Por meio da solução, dá para planejar os métodos que serão utilizados e como tornar o processo mais produtivo.

• Neogyp

Oferece peças de gesso que podem substituir paredes sem a necessidade de construir pilares ou vigas, ou seja, o projeto contará apenas com paredes e lajes, o que torna a construção mais rápida e limpa.

• Opus 

Construtech focada em construções modulares que permitem a execução de edificações em tempo recorde, permitindo a montagem de diversos tipos de estruturas, como residências, clínicas médicas, escolas, comércios, hotéis e muito mais.

De maneira geral, essas startups também desempenham um papel fundamental na promoção da construção civil sustentável, atendendo à crescente demanda do mercado por alternativas ecologicamente responsáveis. Por meio de tecnologias como a redução e a destinação inteligente de resíduos, uso de materiais sustentáveis, construção modular e edifícios inteligentes (smart buildings), essas startups ajudam a minimizar desperdícios, otimizar recursos e diminuir a pegada de carbono das obras. Por exemplo, a substituição do aço nas estruturas evita um fator de emissão em torno de 1,46 kg CO2 por quilograma do material. Além disso, ferramentas baseadas em realidade aumentada e inteligência artificial permitem um planejamento mais eficiente, reduzindo retrabalhos e melhorando a eficiência energética das edificações. Dessa forma, as construtechs não apenas impulsionam a modernização do setor, mas também garantem que o crescimento da construção civil esteja alinhado às exigências ambientais e econômicas do futuro.

Diversificação do mercado: hedge funds

Em paralelo, a síntese dessa grande movimentação de mercado, ou seja, a integração de um volumoso investimento em tecnologia com a demanda expressiva, não se dá exclusivamente por pessoas físicas arrematando residências inteiras, ou por empresas robustas estabelecendo seus centros operacionais em grandes arranha-céus. O maior pivô se estabelece nos braços da especulação imobiliária, sobretudo acobertada pelos diferentes tipos de fundos.

A portabilidade com que pessoas físicas conseguiram se introduzir nesse mercado através dos fundos, aliada ao avanço da educação financeira no Brasil, promoveu um maior volume de negociações diretamente responsável pela efervescência da atividade imobiliária. Com a pulverização de investidores entre as diferentes classes de ativos, amadurece-se não só diretamente a capitalização das construtoras, como se alimenta o poderio de grandes gestoras do jogo, a exemplo da  Kinea, Vinci Partners, Vítreo, JHSF, Jereissati, entre outras. 

De maneira simplificada, os fundos imobiliários comuns se subdividem em três categorias principais:

1. Fundos de Tijolo

Investem diretamente em imóveis físicos, como shoppings, prédios comerciais, hospitais, universidades, galpões logísticos e hóteis. Esses imóveis são alugados para empresas ou indivíduos, gerando uma receita recorrente com os aluguéis, assim como rendimentos para os cotistas que adquirirem o fundo.

Uma das principais vantagens desse tipo de investimento é a previsibilidade da renda passiva, pois os aluguéis são recorrentes, garantindo um fluxo financeiro constante. Além disso, permite que o investidor tenha exposição direta ao mercado imobiliário sem a necessidade de comprar um imóvel próprio, o que reduz burocracias e custos operacionais.

Por outro lado, há riscos a serem considerados, como a vacância dos imóveis, que pode reduzir a receita do fundo caso unidades fiquem sem inquilinos. Outro fator relevante é a desvalorização dos imóveis, que pode ocorrer devido a crises econômicas ou mudanças no mercado, impactando o valor das cotas do fundo.

2. Fundos de Fundos (FOFs - Fund of Funds)

Não aplicam diretamente em imóveis, mas sim em cotas de outros Fundos Imobiliários. Dessa forma, é possível diversificar os investimentos e buscar melhores oportunidades de maneira indireta. Os rendimentos vêm de duas fontes principais, seja pela distribuição de aluguéis, onde o fundo recebe os aluguéis pagos pelos FIIs nos quais investiu e repassa aos cotistas ou pela valorização das cotas, manobra em que o adquirente do FOF compra cotas de outros FIIs a preços baixos e as vende quando valorizam, gerando um lucro na transação.

Entre as principais oportunidades desse modelo está a diversificação automática, reduzindo o impacto de oscilações no mercado imobiliário. Além disso, conta com gestão profissional, onde especialistas selecionam os melhores FIIs para compor a carteira do fundo, e há a possibilidade de valorização extra por meio da compra e venda estratégica de cotas.

No entanto, esse tipo de fundo pode ter taxas mais altas, já que o investidor paga tanto a taxa de administração do próprio FOF quanto dos FIIs investidos. Outro fator a ser considerado é a dependência da qualidade da gestão, pois os retornos do fundo estão diretamente ligados à capacidade dos gestores em tomar boas decisões de investimento.

3. Fundos de Recebíveis (FIIs de CRI⁶ - Certificados de Recebíveis Imobiliários) 

Os Fundos de Recebíveis investem em títulos de dívida do setor imobiliário, conhecidos como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Esses papéis representam dinheiro que será pago por empresas do setor imobiliário ao longo do tempo, funcionando como um tipo de financiamento, já que geram juros e pagamentos mensais, que são repassados aos cotistas do fundo como rendimento. Esse tipo de fundo, dessa forma, não depende da ocupação de imóveis ou do mercado de aluguéis, considerando que sua receita vem do pagamento das parcelas das dívidas adquiridas.

Em uma situação hipotética sua rentabilização se dá da seguinte maneira: uma construtora vende apartamentos financiados e precisa de dinheiro imediato para novas obras. Ela "antecipa" esses recebíveis para um fundo, que passa a receber os pagamentos mensais dos compradores dos imóveis. Esses valores são então distribuídos aos investidores. Essa é uma modalidade que pode conversar, esporadicamente, com empresas que apostem em construtechs, necessitando de um maior aporte inicial.

Nesse caso, destaca-se a maior previsibilidade de rendimentos, já que os pagamentos dos CRIs são pré-estabelecidos. Além disso, oferece proteção contra a inflação, pois muitos títulos são corrigidos pelo IPCA¹² ou pelo CDI¹³. Outro ponto positivo é a menor exposição ao risco de vacância, já que os rendimentos não dependem de imóveis alugados.

É essencial considerar a possibilidade de inadimplência, visto que se as empresas ou indivíduos que devem os CRIs não pagarem suas dívidas, os rendimentos do fundo podem ser impactados. Além disso, esses fundos são sensíveis à taxa de juros, o que significa que, em momentos de alta, podem perder valor no mercado.

Num paralelo histórico, a crise financeira de 2008 evidenciou como o risco de inadimplência pode desencadear graves impactos, especialmente em setores ligados ao crédito imobiliário. Naquele período, a concessão excessiva de financiamentos de alto risco (subprime) levou ao aumento da inadimplência, resultando na desvalorização de títulos lastreados em hipotecas e na falência de grandes instituições financeiras. De maneira similar, os Fundos de Recebíveis Imobiliários (CRIs) podem enfrentar desafios caso os devedores enfrentem dificuldades para honrar seus compromissos, principalmente em cenários de recessão econômica ou de aumento expressivo nas taxas de juros. Isso pode comprometer a previsibilidade dos rendimentos, reduzir a atratividade do fundo e pressionar sua liquidez no mercado secundário, reforçando a importância de uma análise criteriosa dos ativos que compõem a carteira.

Entretanto, ajustes recentes na regulamentação passaram a permitir que, além dos investimentos tradicionais, esses veículos aloquem recursos em outros tipos de ativos, como ações, Fundos de Investimento em Direitos Creditórios (FIDCs⁷), Certificados de Potencial Adicional de Construção (CEPACs⁸) e outros instrumentos vinculados ao setor imobiliário. Essa flexibilidade amplia as oportunidades de diversificação e retorno para os cotistas.

Nos últimos anos, essa possibilidade passou a ser explorada com maior interesse, levando diversos fundos a adaptarem seus regulamentos para incluir esse leque mais amplo de investimentos. Dessa estratégia surgem os chamados Hedge Funds, que adotam uma abordagem mais dinâmica e abrangente, combinando diferentes classes de ativos para otimizar rentabilidade e gestão de riscos.

A principal vantagem desse modelo está na liberdade do gestor para diversificar e aproveitar as melhores oportunidades de cada mercado, criando portfólios mais equilibrados e resilientes. No entanto, essa abordagem também exige uma capacidade analítica avançada e um profundo conhecimento de múltiplos segmentos, pois a exposição a diferentes mercados pode aumentar a complexidade da gestão e os riscos inerentes à especialização em diversas classes de ativos.

Nesse cenário, a evolução dos fundos imobiliários não apenas amplia o escopo de atuação dos gestores, mas também redefine a maneira como os investidores avaliam suas alocações. Com a incorporação de ativos não tradicionais, surgem novas dinâmicas de precificação e estratégias que exigem um acompanhamento mais rigoroso das condições macroeconômicas. Além disso, a diversificação proporcionada por esses instrumentos favorece a mitigação de riscos específicos do setor, diluindo impactos adversos e oferecendo maior previsibilidade de retorno. Esse movimento evidencia a crescente sofisticação do mercado, que busca equilibrar inovação e segurança em um ambiente marcado por constantes transformações regulatórias e financeiras.

Implementação de um novo capítulo

De maneira geral, a prosperidade desse mercado em 2025 está intrinsecamente ligada ao quanto ele consegue comportar de eficiência, previsibilidade e resiliência. A modernização do setor, impulsionada pelo avanço das construtechs e pela digitalização de processos, deve ser acompanhada por um arcabouço regulatório que incentive a inovação sem colocar em risco o controle de liquidez tão essencial para uma estabilidade financeira. Outrossim, a diversificação da classe de ativos é o sinônimo claro da consolidação de uma estrutura de segurança, ainda mais tendo conhecimento do retrospecto de volatilidade do mercado e de especulação excessiva especialmente em cenários de alta dos juros e desaceleração econômica. 

Nesse aspecto, o equilíbrio entre incentivo ao investimento e mitigação de riscos passa pelo aprimoramento da regulação do setor, impedindo que práticas como os house flips em larga escala comprometam a acessibilidade habitacional e elevem artificialmente os preços dos imóveis. Além disso, o compromisso com a sustentabilidade se torna indispensável, demandando incentivos para construções mais ecológicas e eficientes. Finalmente, do ponto de vista do investidor físico, tirar os proveitos dessa ascensão significa não só entender as premissas que a conduzem, como saber que optar pelo aporte imobiliário não deve excluir a necessidade de pulverização de diferentes naturezas de posição, renda fixa e outros derivativos.

Glossário

1- CAGR - (Compound Annual Growth Rate) – Taxa de Crescimento Anual Composta. Mede a taxa de crescimento médio de um investimento ou mercado ao longo de um período, considerando a capitalização dos juros.

2- Boom - Crescimento acelerado e explosivo de maneira muito repentina

3- Driver - Premissa para o cálculo ou projeção de algum modelo ou mercado

4- B2B - (Business to Business) – Modelo de negócios em que empresas vendem produtos ou serviços diretamente para outras empresas, e não para consumidores finais

5- LCI -  

6- CRI - (Certificado de Recebíveis Imobiliários) – Título de renda fixa lastreado em créditos imobiliários, usado para captar recursos para o setor imobiliário. Os rendimentos vêm dos pagamentos dos financiamentos imobiliários vinculados ao CRI.

7- FIDC - (Fundo de Investimento em Direitos Creditórios) – Fundo que investe em recebíveis de empresas, como duplicatas, boletos e parcelas a prazo. Ajuda empresas a anteciparem seus recebíveis e oferece rentabilidade aos investidores.

8- CEPAC - (Certificado de Potencial Adicional de Construção) – Título emitido por prefeituras para captar recursos para infraestrutura urbana. Permite que construtoras adquiram o direito de construir além do limite permitido em determinadas áreas da cidade.

9- Venture Capital - Investimento de alto risco em startups em estágio embrionário por parte de grandes gestoras

10- Proptech (Property Technology) - Refere-se ao uso de tecnologias inovadoras para transformar o mercado imobiliário

stakeholders

11- ADTV (Average Daily Traded Volume) - Volume médio diário negociado.

12- IPCA - 

13- CDI - 

₁ ₂ ₃ ₄ ₅ ₆ ₇ ₈ ₉ ₀

Bibliografia e referências:

APREDIAL. Um breve histórico do mercado imobiliário no Brasil nos últimos 10 anos. Disponível em: https://apredial.com.br/blog/dicas/um-breve-historico-do-mercado-imobiliario-no-brasil-nos-ultimos-10-anos/#:~:text=O%20in%C3%ADcio%20da%20d%C3%A9cada%20de,e%20da%20renda%20per%20capita. Acesso em: 17 fev. 2025.

ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE INCORPORAÇÕES (ABRAINC). Indicadores imobiliários nacionais. 2023. Disponível em: https://www.abrainc.org.br/uploads/2023/3/Release_Indicadores_202302.pdf. Acesso em: 17 fev. 2025.

DELOITTE. Indicador de confiança do setor imobiliário residencial. Disponível em: https://www.deloitte.com/br/pt/Industries/real-estate/research/indicador-confianca-setor-imobiliario-residencial.html. Acesso em: 17 fev. 2025.

MONEY TIMES. Mercado imobiliário: confira as tendências para 2025. Disponível em: https://www.moneytimes.com.br/mercado-imobiliario-confira-as-tendencias-para-2025-jals/. Acesso em: 17 fev. 2025.

LIGA VENTURES. Startup landscape construtechs. Disponível em: https://liga.ventures/insights/relatorios/startup-landscape-construtechs/. Acesso em: 17 fev. 2025.

SISTEMA EMPRAD. Artigo científico. Disponível em: http://sistema.emprad.org.br/7/arquivos/189.pdf. Acesso em: 17 fev. 2025.

SCIENCE DIRECT. The economics of housing demand. Disponível em: https://www.sciencedirect.com/science/article/pii/S0927539899000067. Acesso em: 17 fev. 2025.

SUNO RESEARCH. Certificados de recebíveis imobiliários. Disponível em: https://www.suno.com.br/guias/certificados-recebiveis-imobiliarios/. Acesso em: 17 fev. 2025.s/

MORDOR INTELLIGENCE. Residential real estate market in Brazil. Disponível em: https://www.mordorintelligence.com/pt/industry-reports/residential-real-estate-market-in-brazil#:~:text=Qual%20%C3%A9%20o%20tamanho%20do,77%2C54%20bilh%C3%B5es%20at%C3%A9%202029. Acesso em: 22 fev. 2025.

ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DAS ENTIDADES DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO E POUPANÇA (ABECIP). Crédito imobiliário tem queda de 33% em 2015. Disponível em: https://www.abecip.org.br/imprensa/abecip-na-midia/credito-imobiliario-tem-queda-de-33-em-2015. Acesso em: 22 fev. 2025.

AECWEB. Como reduzir a pegada de carbono nos canteiros de obras. Disponível em: https://www.aecweb.com.br/revista/materias/como-reduzir-a-pegada-de-carbono-nos-canteiros-de-obras/22643. Acesso em: 22 fev. 2025.

B3. Boletim FII - 04M24. Disponível em: https://www.b3.com.br/data/files/6F/95/1C/A9/C036F8103F2D05F8AC094EA8/Boletim%20FII%20-%2004M24.pdf. Acesso em: 22 fev. 2025.

LEUNG, Charles Ka Yui; TSE, Chung-Yi. Flipping in the housing market. Journal of Economic Dynamics and Control, v. 76, p. 232-263, mar. 2017. Disponível em: https://www.sciencedirect.com/science/article/abs/pii/S0165188917300118. Acesso em: 22 fev. 2025.

G1. Economia em 2015: o ano em que o Brasil andou para trás. 21 dez. 2015. Disponível em: https://g1.globo.com/economia/noticia/2015/12/economia-em-2015-o-ano-em-que-o-brasil-andou-para-tras.html. Acesso em: 8 mar. 2025.